פסק-דין בתיק ע"א 1372-09

1.         בפני ערעור (ע"א 1372/09) (להלן: "הערעור") על החלטת הממונה על המירשם (להלן: "הממונה") מיום 26.2.09, אשר דחתה ערר על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין (תל-אביב) (להלן: " המפקחת") מיום 2.2.08, בו ביטלה את רישומו במירשם המקרקעין כבית משותף, של בית שהיה ידוע בכינויו "בית מרכזים" (חלקה 77 בגוש 7087), בהתאם לסמכותה בסעיף 146 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין" או "החוק") (להלן: "החלטת הממונה").

הערעור, בתיק ע"א 1955/09, אשר הוגש על ידי המשיבות מס'  1-2 בערעור, מתייחס להחלטת הממונה מיום 4.8.09 לעכב את ביצוע החלטתו עד להכרעה בערעור (להלן: "החלטת העיכוב").

ביום 23.7.09 נעתרתי לבקשת המדינה להצטרף כצד לערעור (בש"א 12022/09). ביום 25.10.09 החלטתי על איחוד הדיון בערעור על החלטת הממונה ובערעור על החלטת העיכוב (בש"א 18183/09).

פסק דין זה, מתייחס לשני הערעורים יחדיו.

2.         ההסדר לגבי ביטול רישומו של בית משותף נקבע בסעיף 146 לחוק המקרקעין; שזו לשונו:

"(א) המפקח רשאי לצוות על ביטול רישומו של בית בפנקס, אם ביקשו זאת בעלי כל הדירות או אם נוכח שהבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס, ובלבד שנתן לכל בעל דירה, או לבעל זכות בדירה הודעה מוקדמת והזדמנות לטעון טענותיו.

(ב) צו הביטול יפרט את הפרטים שייכללו ברישום הנכס בפנקסי המקרקעין".

הסמכות להורות על מחיקת בית משותף מפנקס הבתים המשותפים, נתונה למפקח, הרשאי להורות על המחיקה אם נוכח כי "הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס", וזאת אף בהעדר הסכמה לכך מצד בעלי הדירות. המפקח רשאי להורות על מחיקה אף מיוזמתו, אם זהו מצבו של הבית (תקנה 57 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום) תש"ל-1969.

3.         בהקשר זה, הסביר המלומד, י' ויסמן בספרו דיני קניין (בעלות ושיתוף) (המכון למחקרי משפט ולמשפט השוואתי ע"ש הרי ומיכאל סאקר, תשנ"ז- 1997) בעמ' 516:

"האפשרות היחידה להבאת בית משותף לקיצו באין הסכמה לכך על ידי כל בעלי הדירות שבו הוא כאשר "הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס", כלשון סעיף 146 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. במקרה כזה מוסמך המפקח לבטל את רישומו של הבית כבית משותף, לאחר שנתן הזדמנות לכל בעל דירה ולכל בעל זכות בדירה, לטעון את טענותיו. מחיקת הרישום של הבית כבית משותף הופכת את הבית לנכס שבבעלות משותפת רגילה. אלה שהיו קודם לכן בעלי הדירות בבית הופכים לבעלים משותפים, כשהמנה של כל אחד מהם בנכס המשותף היא כמנה שהיתה להם ברכוש המשותף שבבית המשותף, אלא אם נקבע אחרת בתקנון הבית המשותף" (סעיף 147 לחוק המקרקעין).

4.         למפקחת הוגש תצהיר של מר אברהם דיאמנט, מודד מוסך, שבו הוצהר: "בדקתי את תשריט הבית המשותף שבחלקה 77 בגוש 7087 וכן ערכתי בדיקה בשטח, ולאור זאת אני מאשר, כי הבניין נשוא הבית המשותף בגבולות חלקה 77 בגוש 7087 שהיה קיים על החלקה נהרס כליל" .

המפקחת מצאה, כי התצהיר לא נסתר ושוכנעה, כי הבית אינו ראוי עוד לרישום כבית משותף.

הממונה על המירשם קבעה בהחלטתה: "בעניינינו, ולאור הצהרתו של המודד מר אברהם דיאמנט לפיה המבנה נשוא המקרקעין שבנדון אינו קיים עוד במציאות ונהרס כליל, הבית אינו ראוי עוד לרישום בפנקס והמפקחת מוסמכת היתה להורות על מחיקתו מפנקס הבתים המשותפים".

המערערים בערעור, המתנגדים לביטול הרישום, לא חלקו על כך שמבחינה פיסית חדל הבית להתקיים, לאחר שנשרף ונהרס כליל.

5.         המערערים התנגדו לביטול הרישום בטענה כי ביטול הרישום יפגע בזכויותיהם הקנייניות. המפקחת סברה, כי אין זה מסמכותה לדון בטענות הנוגעות לנזק כלכלי או לפיצויים המגיעים לבעלי היחידות בנכס במסגרת בקשת ביטול הרישום. בעלי היחידות, כך קבעה המפקחת, רשאים לתבוע את המגיע להם בערכאות המתאימות, ואין בכך כדי לעכב את ביטול רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים. המפקחת גם עמדה על כך, כי הוראות התקנון המוסכם מחילות הוראות בדבר הצמדת שטחים לרכוש המשותף, וזכויות לניהול עסקים בנכס. על כן החליטה המפקחת, כי במסגרת צו הביטול תירשם ההערה הבאה:

"בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול והמהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות לניהול עסקים מסוימים בבית (סעיפים 6 עד 13) הצמדות שטחים (סעיף 14) והצמדות המפורטות ברשימת ההצמדות, נספח לתקנון"..

6.         הממונה, התייחסה בהחלטתה לטענות המערערים להפעיל את הסדר השיקום של הבית בהתאם להוראות סעיף 60 לחוק המקרקעין. סעיף זה, שעניינו שיקום בית משותף שנהרס, מתנה את השיקום בקיומם של שני תנאים מצטברים: הרס הבית המשותף והחלטת בעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף, צמודים לדירותיהם להקים את הבניין מחדש. הממונה קבעה, כי המפקחת לא היתה רשאית לנקוט בהליך לפי סעיף 60, בהעדר החלטת בעלי הדירות לפי האמור בסעיף זה. אשר להוראות התקנון המוסכם קבעה הממונה, כי צדקה המפקחת בקביעתה, שבהעדר הוראה אחרת בתקנון, חלקו של בעל דירה במקרקעין, לאחר המחיקה, יהיה אך ורק על פי חלקו ברכוש המשותף כפי שנרשם עובר למחיקה. המפקחת, כך גם סברה הממונה, לא היתה רשאית לדון בענין מעמדן ותוקפן של הוראות התקנון המוסכם באשר לזכויות, ויש להשאיר דיון זה לערכאות השיפוטיות המתאימות. עם זאת, קבעה הממונה, כי הערה בדבר זכויות שנובעות מהתקנון המוסכם ישקף נכונה את הרישום החדש לאחר מחיקת הבית המשותף.

לדעת הממונה, ההערה שרשמה המפקחת היתה מפורטת מידי, ועל כן נוסח ההערה שנרשמה בסופו של דבר, לפי החלטת הממונה, היתה:

"בתקנון המוסכם שחל על הבית המשותף המצורף לצו הביטול והמהווה חלק ממנו, הוראות מיוחדות הנוגעות לזכויות. אין בכך קביעה בעניין מעמדן או תוקפן של הוראות התקנון המוסכם לאחר מתן צו הביטול".